Thị trường này thường được quảng bá bằng lợi suất cho thuê gộp cao so với các thành phố lớn khác. Con số đó có thật, nhưng nó là con số gộp — và khoảng cách tới con số ròng ở đây lớn hơn nhiều nơi.
Sáu khoản phải trừ ra
- Phí dịch vụ hằng năm theo diện tích — khoản lớn nhất và không thương lượng được
- Phí quản lý cho thuê nếu không tự vận hành
- Thời gian trống giữa các kỳ thuê
- Bảo trì — thiết bị điều hoà chạy quanh năm hỏng nhanh hơn
- Phí đăng ký hợp đồng thuê
- Chi phí thoát khi bán — phí đăng ký chuyển nhượng, phí môi giới
Khoản một là khoản làm lệch bảng tính nhiều nhất: phí dịch vụ ở toà nhà cao cấp có thể ăn một phần đáng kể của tiền thuê thu được, và nó có thể tăng theo quyết định của ban quản lý.
Ba dạng khai thác và rủi ro riêng
Cho thuê dài hạn — dòng tiền đều, ít việc phải làm, và phù hợp nhất với người ở xa.
Cho thuê ngắn hạn du lịch — lợi suất gộp cao hơn nhưng cần giấy phép riêng, chi phí vận hành lớn, và phụ thuộc mùa du lịch.
Mua đi bán lại — thị trường này có biên độ dao động mạnh; đã từng có giai đoạn giá giảm sâu và thanh khoản gần như đóng băng. Đây không phải chiến lược cho người cần rút vốn theo lịch cố định.
Bốn yếu tố quyết định lợi suất thật
- Tỉ lệ lấp đầy thật của toà nhà — hỏi số liệu, đừng nhìn quảng cáo
- Nguồn cung mới trong khu — dự án sắp bàn giao gần đó sẽ ép giá thuê
- Chất lượng ban quản lý — ảnh hưởng trực tiếp tới phí dịch vụ và giá trị tài sản
- Loại khách thuê mục tiêu trong khu đó
Yếu tố hai là yếu tố người mua từ xa hay bỏ qua: nguồn cung mới ở thị trường này rất lớn và liên tục, nên một khu đang tốt có thể chịu áp lực khi các dự án lân cận bàn giao.
Về cam kết lợi suất bảo đảm
Nhiều chủ đầu tư chào kèm cam kết lợi suất trong vài năm đầu. Ba điều phải kiểm: cam kết kéo dài bao lâu, ai đứng ra bảo đảm và bằng gì, và giá bán đã bị đội lên để bù cho cam kết đó chưa.
Cách kiểm câu ba: so giá căn tương đương ở toà bên cạnh không có cam kết. Nếu chênh nhiều thì cam kết đó là tiền của chính mình trả trước.
Nguyên tắc cho người mua để lấy thị thực
Nhắc lại điều cơ bản: mục tiêu cư trú và mục tiêu sinh lời xung đột nhau. Tài sản phải giữ để duy trì thị thực là tài sản không bán được đúng lúc thị trường thuận. Chọn tài sản mà mình chấp nhận giữ lâu, không phải tài sản mình định lướt.
Câu hỏi thường gặp
Khoản nào làm lệch bảng tính nhiều nhất?
Phí dịch vụ hằng năm theo diện tích — có thể ăn một phần đáng kể tiền thuê và có thể tăng.
Yếu tố nào người mua từ xa hay bỏ qua?
Nguồn cung mới trong khu — dự án lân cận sắp bàn giao sẽ ép giá thuê xuống.
Làm sao kiểm cam kết lợi suất?
So giá căn tương đương ở toà bên cạnh không có cam kết — chênh nhiều nghĩa là cam kết đó do chính mình trả trước.
Mua để lấy thị thực nên chọn thế nào?
Chọn tài sản mình chấp nhận giữ lâu, không phải tài sản định lướt — vì phải giữ để duy trì thị thực.
Cần tư vấn lộ trình phù hợp?
Đội ngũ Viking Global Group đồng hành cùng bạn từ hồ sơ đến khi an cư. Gọi hotline +849.219.219.88 hoặc email [email protected] để được tư vấn miễn phí.
Bài viết liên quan
- Y tế và bảo hiểm UAE cho người mới định cư
- Bức tranh tổng quan UAE cho người chuẩn bị định cư
- Kinh tế & Cơ hội
Thông tin mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách mới nhất của cơ quan chức năng. Vui lòng liên hệ để cập nhật quy định hiện hành.
